Эксперт RFA Estate сообщает, какие налоги платит владелец недвижимости в Турции?

Владение недвижимостью в Турции связано не только с расходами на содержание, но и с системой налогообложения, которая в 2026 году стала более прозрачной, но одновременно и более контролируемой со стороны государства. При этом важно понимать: налоги зависят не только от факта владения, но и от того, используется ли объект для проживания, сдаётся ли он в аренду и совершаются ли сделки купли-продажи. Эксперт RFA Estate сообщает, какие налоги платит владелец недвижимости в Турции.

Ниже — развернутое объяснение всех ключевых налогов, с которыми сталкивается собственник, и практические шаги, которые необходимо сделать, чтобы их корректно оплатить.

Ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi)

Это базовый налог, который платит каждый собственник. Он начисляется ежегодно и рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Ставки в 2026 году:

• 0,1% — для жилой недвижимости в небольших населённых пунктах
• 0,2% — для жилья в крупных городах (включая Аланию)

Оплата делится на два периода — до мая и до ноября.

Что нужно сделать:

1. После покупки недвижимости зарегистрироваться в муниципалитете (Belediye), к которому относится объект. Обычно это делается автоматически через данные из тапу, но на практике лучше проверить наличие объекта в системе.
2. Получить налоговый номер (если его ещё нет) — он необходим для всех финансовых операций.
3. Уточнить начисленную сумму налога — это можно сделать в муниципалитете или онлайн через муниципальные сервисы.
4. Оплатить налог в кассе муниципалитета или через турецкий банк.

Важно: если налог не приходит автоматически, это не освобождает от ответственности — обязанность по оплате лежит на собственнике.

Налог на доход от аренды (Gelir Vergisi)

Если недвижимость сдаётся, доход подлежит обязательному декларированию. Это основной налог, влияющий на доходность.

Ставки прогрессивные — от 15% до 40%.

Что нужно сделать:

1. Получить турецкий налоговый номер (Vergi Numarası), если он ещё не оформлен.
2. Открыть доступ в электронную систему налоговой службы (GİB — Gelir İdaresi Başkanlığı).
3. В конце налогового года (обычно в марте) подать декларацию о доходах от аренды (Kira Gelir Beyannamesi).
4. Выбрать способ расчёта: стандартный вычет или учёт фактических расходов (для этого нужно сохранять все документы)
5. Получить расчёт налога от системы или бухгалтера.
6. Оплатить налог: через банк, онлайн через налоговый портал, частями (если предусмотрена рассрочка)

На практике большинство собственников работает с бухгалтером, который подаёт декларацию от их имени.

НДС (KDV) при покупке недвижимости

Этот налог возникает при покупке новой недвижимости у застройщика. Что нужно сделать:

1. Уточнить у застройщика, включён ли НДС в стоимость или оплачивается отдельно.
2. Если применяется льгота для иностранцев — предоставить необходимые документы (паспорт, подтверждение перевода валюты из-за рубежа и т.д.).
3. Оплатить НДС одновременно с основной суммой покупки — обычно это происходит на этапе оформления сделки.

Как правило, технически этот налог администрирует застройщик, но покупатель фактически его оплачивает.

Налог при покупке (Tapu Harcı)

Обязательный налог при регистрации права собственности.

Ставка — 4% от стоимости объекта.

Что нужно сделать:

1. Подготовить документы для оформления тапу (паспорт, налоговый номер, отчёт об оценке недвижимости).
2. Получить расчёт суммы налога в кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü).
3. Оплатить налог перед сделкой: через банк, по реквизитам, выданным в кадастре
4. Предоставить квитанцию об оплате для завершения регистрации права собственности.

Без оплаты этого налога сделка не может быть завершена.

Налог на прирост капитала (Değer Artış Kazancı)

Возникает при продаже недвижимости, если она находилась в собственности менее 5 лет.

Что нужно сделать:

1. Зафиксировать стоимость покупки и продажи (включая все официальные документы).
2. Рассчитать налогооблагаемую базу с учётом инфляционной корректировки (обычно этим занимается бухгалтер).
3. Подать налоговую декларацию в следующем году после продажи.
4. Оплатить начисленный налог через банк или налоговую систему.

Если прошло более 5 лет с момента покупки — этот налог не применяется, и дополнительных действий не требуется.

Гербовый сбор (Damga Vergisi)

Применяется при подписании договоров, включая договор аренды.

Что нужно сделать:

1. Составить официальный договор аренды.
2. Рассчитать сумму сбора (обычно небольшой процент от общей суммы аренды по договору).
3. Оплатить сбор через налоговую систему или банк.

На практике этот налог часто игнорируется при частной аренде, но юридически он обязателен.

Муниципальные сборы и дополнительные платежи

Сюда относятся небольшие регулярные платежи и обязательная страховка.

Что нужно сделать:

• оформить страховку DASK (обязательное страхование от землетрясений) — без неё невозможны многие операции, включая подключение коммунальных услуг
• оплачивать коммунальные счета, в которые включены местные сборы (например, вывоз мусора)
• следить за актуальностью полиса DASK и продлевать его ежегодно

Юридические требования при сдаче в аренду

Отдельно стоит отметить действия, которые не являются налогами, но напрямую связаны с законной сдачей недвижимости:

1. Регистрация арендаторов в системе полиции (kimlik bildirimi).
   Это обязательное требование. Регистрация осуществляется через специальную онлайн-систему или управляющую компанию.
2. Для краткосрочной аренды: получение лицензии, согласие всех собственников в здании, соблюдение требований к безопасности и учёту гостей.
3. Ведение учёта доходов — особенно важно при посуточной аренде.

Налоги при коммерческом использовании

Если деятельность по сдаче становится системной (например, несколько объектов или высокий оборот), может потребоваться:

• регистрация бизнеса
• открытие компании или ИП
• ведение бухгалтерии
• уплата дополнительных налогов и взносов

Что нужно сделать:

1. Обратиться к бухгалтеру для определения статуса деятельности.
2. При необходимости зарегистрировать компанию.
3. Вести регулярную отчётность и сдавать декларации.

Налоговое резидентство

Если собственник живёт вне Турции:

Что нужно сделать:

1. Уточнить наличие соглашения об избежании двойного налогообложения между странами.
2. Декларировать доход в Турции.
3. При необходимости — отразить доход в стране резидентства.

Что в итоге платит собственник

Если обобщить, стандартный владелец, у которого есть квартира в Турции и который сдаёт её в аренду, выполняет следующие действия:

• регистрирует объект и платит ежегодный налог
• подаёт декларацию и платит налог на доход
• оплачивает разовые налоги при покупке или продаже
• соблюдает требования по регистрации арендаторов
• при необходимости оформляет лицензии и работает через бухгалтерию

Главный практический вывод

Налоги в Турции нельзя назвать чрезмерными, но в 2026 году они стали системой, которую невозможно игнорировать.

Если раньше многие собственники ограничивались формальным владением, то сейчас полноценная модель владения недвижимостью включает:

• регистрацию во всех необходимых системах
• прозрачную отчётность
• понимание сроков и процедур
• работу с бухгалтером

Именно это превращает недвижимость из формального актива в управляемый инвестиционный инструмент с прогнозируемой доходностью.