Можно ли иностранцу продать квартиру в Турции и какие налоги возникают

Иностранный гражданин вправе продать квартиру в Турции независимо от наличия ВНЖ. Сделка проходит через земельный реестр, а право переходит к покупателю после регистрации в TAPU. Иностранное гражданство продавца не создаёт отдельного налога и не увеличивает ставку.

👉 Какие районы Алании наиболее перспективны в 2026–2027 году

Основные расходы — доля сбора за регистрацию и, при определённых условиях, налог на прирост стоимости. Сбор за TAPU составляет 2% для продавца и 2% для покупателя. Налог на прирост может возникнуть при продаже купленной недвижимости до истечения пяти лет. После полного пятилетнего срока разовая продажа личного объекта обычно им не облагается.

Может ли иностранец свободно продать свою недвижимость

Собственник, указанный в земельном реестре, вправе продать квартиру лично или через представителя. Турецкий ВНЖ для сделки не требуется. Покупателем может быть гражданин Турции или любой иностранец.

👉 Как проверить обременения на квартире в Турции перед покупкой

Однако сначала проверяют ограничения по конкретному объекту. Ипотека, арест, судебный запрет, право третьего лица, долевая собственность или специальная отметка в TAPU способны изменить порядок сделки либо временно сделать продажу невозможной. Бумажная копия TAPU не заменяет актуальную проверку реестра.

Когда продажа временно ограничена

Продажа временно ограничена для квартиры, приобретённой для получения турецкого гражданства. На такой объект в реестре вносится обязательство не продавать его в течение трёх лет. Пока срок не закончился и отметка не снята в установленном порядке, обычную продажу планировать нельзя. Дату считают по записи в реестре, а не по дате выдачи паспорта или фактического заселения.

Какие платежи возникают при продаже

Для обычной продажи квартиры физическим лицом нужно разделять регистрационные расходы и налог на доход. Сбор за TAPU уплачивается за саму передачу права. Налог на прирост стоимости зависит от срока владения, способа приобретения, документированных расходов и финансового результата продавца.

Сбор за TAPU

По закону продавец и покупатель уплачивают по 2% от базы, поэтому общая регистрационная нагрузка составляет 4%. Стороны вправе договориться, что фактически все расходы возьмёт на себя покупатель или продавец, но такая договорённость не меняет установленное законом распределение обязательства перед государством.

Базой служит реальная заявленная цена продажи, но она не может быть ниже муниципальной стоимости Emlak Vergisi Değeri, которую в разговоре часто называют Rayiç Bedeli.

👉 Что такое Rayiç Bedeli и почему он важен при покупке недвижимости

Если квартира продаётся дороже муниципальной оценки, сбор рассчитывают от фактической цены. Указание только низкой муниципальной суммы при более высокой реальной оплате создаёт риск доначисления, штрафа и процентов.

Пример расчёта регистрационного сбора

Если официальная цена квартиры составляет 6 000 000 лир, продавец уплачивает 120 000 лир, то есть 2%. Покупатель платит ещё 120 000 лир. Общий сбор равен 240 000 лир. Если стороны записали в договоре, что покупатель несёт все расходы, он может оплатить обе части, но цену и порядок расчётов нужно зафиксировать заранее.

Когда возникает налог на прирост стоимости

Если физическое лицо приобрело квартиру за плату и продаёт её до истечения пяти лет, положительная разница может квалифицироваться как değer artışı kazancı — доход от прироста стоимости. Пятилетний период считают по календарным дням. Продажа даже незадолго до завершения срока всё ещё попадает в правило, поэтому дату приобретения и дату регистрации продажи проверяют точно.

Если объект продаётся после полного пятилетнего срока, доход от разовой продажи личной недвижимости обычно не облагается налогом на прирост. При множественных и регулярных сделках доход может быть признан коммерческим.

Какая дата считается датой приобретения

Основное правило — датой приобретения считается регистрация права в TAPU. Именно от неё обычно начинается пятилетний срок. Дата предварительного договора, первого платежа застройщику или бронирования сама по себе не означает переход права собственности.

Как рассчитывается налогооблагаемый доход

Из цены продажи вычитают подтверждённую стоимость приобретения, допустимые расходы продавца и уплаченные им налоги и сборы, связанные с отчуждением. Стоимость покупки может индексироваться по изменению внутреннего индекса цен производителей Yİ-ÜFE, если рост между предусмотренными расчётными месяцами составляет не менее 10%. Индексация уменьшает эффект инфляции и часто существенно меняет результат.

После определения чистого прироста применяется годовое освобождение. Для доходов 2026 года необлагаемая сумма составляет 150 000 лир. Оставшаяся налоговая база облагается по прогрессивной шкале налога на доходы физических лиц. В 2026 году ставки составляют от 15% до 40%; это не единый процент со всей цены квартиры.

Условный пример налога на прирост

Предположим, квартира продана в 2026 году за 6 000 000 лир. После индексации подтверждённая стоимость приобретения составила 4 500 000 лир, а документированные расходы продавца — 150 000 лир. Чистый прирост равен 1 350 000 лир. После вычета освобождения 150 000 лир налоговая база составит 1 200 000 лир.

По шкале 2026 года расчётный налог с такой базы составляет 302 500 лир. Это иллюстрация механизма, а не универсальная сумма: реальный результат зависит от официальных индексов за конкретные месяцы, даты регистрации, состава расходов, других декларируемых доходов и документов продавца.

Какие расходы важно подтвердить

Для расчёта нужны документы о цене покупки и продажи, квитанции по сбору TAPU, счета за услуги, которые допускается отнести к продаже, договор с агентством и банковские подтверждения оплаты. Стоимость мебели, обычного содержания квартиры или ремонта нельзя автоматически вычитать без анализа характера расхода и документов.

Когда декларация подаётся и как платится налог

Доход от облагаемой продажи декларируется в следующем календарном году. Если квартира продана в 2026 году, декларацию подают в марте 2027 года. Начисленный налог обычно уплачивается двумя частями — в марте и июле. Продажа через TAPU не означает, что налог на прирост автоматически удержали в день сделки.

Иностранный продавец, который не является налоговым резидентом Турции, не освобождается только по причине проживания за рубежом: доход от турецкой недвижимости рассматривается как доход из источника в Турции. Возможные обязательства в стране налогового резидентства и применение соглашения об избежании двойного налогообложения проверяются отдельно.

Продажа унаследованной или подаренной квартиры

Недвижимость, полученная безвозмездно, в том числе по наследству или в дар, не включается в режим налога на прирост стоимости по пятилетнему правилу. Поэтому продажа унаследованной квартиры до истечения пяти лет сама по себе не создаёт такой налог. При этом регистрационный сбор за передачу покупателю и остальные расходы сделки сохраняются.

Когда продажу могут признать коммерческой деятельностью

Разовая продажа личной квартиры и регулярная торговля объектами облагаются по разным правилам. Если человек последовательно покупает и перепродаёт несколько квартир, продаёт много объектов в один период или действует через организованную коммерческую модель, доход может рассматриваться как предпринимательский независимо от пятилетнего срока.

Нужен ли DAB при продаже иностранцем

Döviz Alım Belgesi связан прежде всего с гражданством покупателя, а не продавца. Если квартиру покупает иностранное физическое лицо, для приобретения действует порядок продажи валюты через банк и оформления DAB. Сумма в лирах из документа отражается в официальной сделке как стоимость для расчёта сбора.

Если покупатель — гражданин Турции, иностранный статус продавца сам по себе не создаёт обязанности оформлять DAB. Договор, банковский перевод и цена в официальном акте должны совпадать по логике и сумме.

Как безопасно получить деньги и перевести их за границу

Основную сумму лучше получать безналично на счёт, указанный в договоре. Назначение платежа должно позволять связать перевод с конкретной квартирой и сделкой. Для синхронизации оплаты с регистрацией можно использовать банковский защищённый расчёт либо согласованный сторонами механизм, при котором деньги становятся доступными продавцу после перехода права.

Какие документы понадобятся продавцу

Обычно готовят паспорт, турецкий налоговый номер, данные TAPU, актуальный документ о муниципальной стоимости и полис DASK для объекта, на который распространяется обязательное страхование. Если продавец не владеет турецким языком, в процедуре участвует уполномоченный переводчик. Перечень уточняется по объекту и составу сторон.

Продать квартиру можно через представителя. Доверенность должна прямо охватывать продажу и необходимые регистрационные действия. Для документа, оформленного за границей, проверяют легализацию, апостиль и перевод.

Что проверить до выхода на сделку

До получения задатка собственнику стоит проверить актуальные обременения, срок пятилетнего владения, наличие гражданской трёхлетней отметки, муниципальную стоимость и задолженности. Отдельно закрывают долги по aidat, коммунальным счетам и ежегодному налогу на недвижимость, чтобы они не стали причиной конфликта с покупателем.

Как продажа влияет на ВНЖ собственника

Если краткосрочный ВНЖ был выдан на основании владения этой квартирой, после продажи основание перестаёт существовать. Само отчуждение не отменяет выданную карту механически в момент регистрации, но рассчитывать на продолжение или продление статуса без другого законного основания нельзя. Изменение адреса и обстоятельств проживания следует своевременно отражать в миграционных процедурах.

Комментарий RFA Estate

Главная ошибка иностранного продавца — считать, что все налоги закрываются в кадастре. В день сделки оплачивается сбор за TAPU, но налог на прирост при наличии обязанности декларируется позднее самим продавцом. Пять лет считают от регистрации или подтверждённой фактической передачи, а не просто от договора с застройщиком.

👉 Вся вторичная недвижимость Турции от RFA Estate в нашем каталоге

RFA Estate рекомендует начинать подготовку с налогового и юридического аудита. Когда заранее известны чистая сумма продавца, ограничения, схема расчёта и комплект документов, сделку легче провести без переноса регистрации.

Чек-лист иностранного продавца

• Получите актуальные сведения TAPU и проверьте все обременения.
• Убедитесь, что трёхлетний запрет на продажу для гражданства завершён.
• Определите точную дату приобретения и окончание пятилетнего срока.
• Получите муниципальную стоимость объекта на текущий год.
• Проверьте долги по налогу на недвижимость, aidat и коммунальным услугам.
• Рассчитайте 2% сбора продавца от корректной официальной цены.
• Подготовьте расчёт прироста с индексацией Yİ-ÜFE и документами расходов.
• Зафиксируйте полную цену и порядок оплаты в одном договоре.
• Согласуйте DAB, если покупателем выступает иностранное физическое лицо.
• Используйте банковский перевод с понятным назначением платежа.
• Проверьте паспорт, налоговый номер, DASK и необходимость переводчика.
• Оформите специальную доверенность, если собственник не участвует лично.
• Сохраните TAPU, договоры, квитанции и банковские выписки после сделки.
• Подайте декларацию в следующем марте, если возник облагаемый прирост.
• Оцените последствия продажи для ВНЖ и адресной регистрации.

Вывод

Иностранец может продать квартиру в Турции на тех же базовых условиях, что и турецкий собственник. Перед сделкой необходимо убедиться, что в реестре нет запрета на отчуждение, ипотека и арест урегулированы, а трёхлетнее обязательство по гражданству завершилось.

В день регистрации продавец несёт сбор за TAPU по ставке 2% от реальной заявленной цены, но не ниже муниципальной стоимости. При продаже купленного объекта до истечения пяти лет дополнительно рассчитывают доход от прироста стоимости с учётом индексации, допустимых расходов и освобождения 150 000 лир для доходов 2026 года.

Налоговая безопасность строится на документах: корректной цене покупки, полной цене продажи, банковском движении денег, квитанциях и точной дате приобретения. Такой подход позволяет заранее увидеть чистую сумму после сделки, выполнить обязанности в Турции и без лишних вопросов распорядиться выручкой.

FAQ

Нужно ли иностранцу иметь ВНЖ, чтобы продать квартиру?

Нет. Право продажи связано с зарегистрированной собственностью, а не с действующим видом на жительство. Продавец должен подтвердить личность и выполнить требования регистрационной процедуры.

Можно ли продать квартиру раньше чем через пять лет?

Да. Пятилетний срок не запрещает продажу, но при положительном финансовом результате может возникнуть налог на прирост стоимости.

Какой сбор платит продавец при оформлении TAPU?

Законная доля продавца составляет 2% от реальной заявленной цены, но база не может быть ниже муниципальной стоимости объекта.

Когда налог на прирост не возникает?

Обычно при разовой продаже после полного пятилетнего срока, а также при продаже недвижимости, полученной безвозмездно, например по наследству. Коммерческие сделки оцениваются отдельно.

С какой суммы рассчитывается налог на прирост?

Из цены продажи вычитаются индексированная стоимость покупки и допустимые подтверждённые расходы. Затем применяется годовое освобождение, а остаток облагается по прогрессивной шкале.

Когда нужно подать декларацию после продажи в 2026 году?

При наличии облагаемого дохода декларацию подают в марте 2027 года, а начисленный налог обычно уплачивают в марте и июле.

Нужен ли DAB, если продавец — иностранец?

Не из-за статуса продавца. DAB требуется, когда приобретателем выступает иностранное физическое лицо, к которому применяется специальный валютный порядок покупки.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Да. Доверенность должна содержать необходимые полномочия на продажу и регистрационные действия, а зарубежный документ должен соответствовать требованиям к легализации и переводу.

Что будет с ВНЖ после продажи квартиры?

Если ВНЖ основан на владении этой недвижимостью, для дальнейшего проживания потребуется другое действующее основание.

Официальные источники

👉 Налоговая служба Турции — налогообложение продажи недвижимости физическими лицами в 2026 году
👉 Налоговая служба Турции — доходы от прироста стоимости
👉 Налоговая служба Турции — прогрессивная шкала подоходного налога на 2026 год
👉 Налоговая служба Турции — статья 103 Закона о подоходном налоге
👉 TKGM — руководство по операциям с недвижимостью для иностранных граждан
👉 TKGM — Döviz Alım Belgesi при покупке иностранным гражданином