Налог при продаже квартиры в Турции в 2026 году: как считать пять лет и доход

Собственник купил квартиру в Алании несколько лет назад, а теперь нашёл покупателя по более высокой цене. На первый взгляд прибыль — это разница между двумя суммами. Но перед продажей стоит проверить дату приобретения, расходы по сделке и возможный налог. Иначе сумма, которая останется на руках, может оказаться меньше ожидаемой.

В Турции доход от продажи купленной недвижимости в течение первых пяти лет владения может облагаться подоходным налогом. Это правило называется değer artışı kazancı — доход от прироста стоимости. Оно касается не только квартир, но и другой недвижимости, приобретённой за плату. При этом налог считают не со всей цены продажи и не обязательно с простой разницы между ценой покупки и продажи.

Разберём, на что смотреть собственнику, который планирует продать квартиру в 2026 году.

С какой даты отсчитывают пять лет

Обычно отправная точка — дата регистрации права собственности в земельном реестре, указанная в TAPU. Срок считают по календарным дням. Если пять лет заканчиваются примерно в то же время, когда намечена сделка, лучше сверить точные даты до подписания документов.

Иногда квартира фактически передаётся владельцу раньше, чем регистрируется право собственности. Например, объект уже готов к проживанию, ключи переданы, собственник начал им пользоваться, а оформление TAPU состоялось позже. В таком случае для налогового расчёта может учитываться более ранняя дата фактической передачи. Но одного устного объяснения недостаточно: нужны подтверждения — акт передачи, документ о предоставлении объекта, счета за электричество, воду или другие подходящие документы.

Это важный нюанс для квартир в новостройках. Дата оплаты по договору, дата получения ключей и дата TAPU могут различаться. Поэтому перед продажей не стоит автоматически брать самую раннюю из них: нужно установить, какая дата применима именно к вашей ситуации и чем её можно доказать.

Продали дороже — значит, придётся платить налог?

Не обязательно. Сначала определяют доход от продажи по налоговым правилам. Из полученной суммы вычитают стоимость приобретения недвижимости, а также предусмотренные законом расходы, связанные с продажей, налоги и сборы, оставшиеся за продавцом.

Кроме того, стоимость приобретения при выполнении условий индексируют по Yİ-ÜFE — турецкому индексу внутренних цен производителей. Индексация возможна, если рост индекса за расчётный период составил не менее 10%. Для квартиры, которой владели несколько лет, это может заметно изменить расчёт.

Представим простую ситуацию: человек сравнивает сумму в старом договоре покупки с сегодняшним предложением покупателя. Он видит большую разницу и считает её чистой прибылью. Но этот расчёт пока не учитывает ни допустимую индексацию стоимости покупки, ни документально подтверждённые расходы. И наоборот: если документы о затратах не сохранились, не стоит заранее рассчитывать, что любую потраченную сумму удастся вычесть.

Поэтому перед определением цены продажи полезно собрать TAPU, договор и платёжные документы по покупке, документы о расходах на продажу, а при необходимости — подтверждение более ранней передачи квартиры. С этими данными налоговый специалист сможет посчитать ожидаемый результат гораздо точнее.

Что означает необлагаемая сумма 150 000 лир в 2026 году

Для доходов от прироста стоимости, полученных в 2026 календарном году, предусмотрена необлагаемая сумма 150 000 турецких лир. Здесь легко ошибиться в трактовке: это не сумма, которую вычитают из начисленного налога. Её вычитают из рассчитанного дохода от прироста стоимости при определении суммы, подлежащей налогообложению.

Также это не означает, что при продаже квартиры дороже цены покупки на 150 000 лир налог всегда равен нулю. Сначала нужно правильно определить доход с учётом стоимости приобретения, возможной индексации и допустимых расходов. Только после этого применяют необлагаемую сумму.

Если рассчитанный доход за год не превышает установленный порог, декларация по такому доходу, согласно разъяснению Налоговой службы Турции, не требуется. Если превышает — возникает вопрос декларирования и расчёта налога. Правила подачи декларации зависят в том числе от налогового статуса продавца, поэтому иностранному собственнику особенно полезно проверить их до сделки.

Что меняется после пяти лет владения

Если человек продаёт собственную квартиру после пяти полных лет владения и сделка носит обычный частный характер, доход от её продажи, как правило, уже не подпадает под правило о налоге на прирост стоимости недвижимости.

Но пять лет не дают универсального освобождения от любых налоговых вопросов. Когда человек регулярно покупает и перепродаёт объекты ради заработка, налоговые органы могут оценивать такую деятельность как коммерческую. Тогда применяются другие правила. Имеют значение повторяемость сделок, их цель и то, как организована деятельность.

Есть и другая ситуация: квартира досталась по наследству или была получена иным безвозмездным способом. Для налога на прирост стоимости при её продаже действует отдельное исключение. Поэтому при разговоре о налоге важно знать не только когда человек стал собственником, но и как он получил недвижимость.

Что проверить до публикации объявления

При продаже собственники часто сначала смотрят объявления соседних квартир и определяют желаемую цену. Рыночная оценка нужна, но параллельно стоит сделать ещё один расчёт: сколько останется после расходов и возможного налога.

Начать можно с четырёх вопросов:

1. Какая дата приобретения подтверждается документами?
2. Сколько составила подтверждённая стоимость покупки и можно ли применить индексацию?
3. Какие расходы по продаже остаются за продавцом и подтверждены документально?
4. Будет ли сделка обычной частной продажей или серия покупок и перепродаж требует отдельной оценки?

Если квартира пока сдаётся или продажа может занять несколько месяцев, в общий расчёт стоит включить и текущие затраты. Мы отдельно разобрали расходы на содержание квартиры в Турции. А тем, кто выбирает недвижимость с расчётом на будущую продажу, полезно заранее оценить не только рост цены, но и саму возможность продать объект на рынке: посмотреть инвестиционную недвижимость в Турции и сравнить ликвидность разных вариантов.

Наконец, если после продажи планируется покупка другой квартиры, расходы новой сделки лучше считать отдельно. Последовательность оформления мы описали в статье «Как проходит покупка квартиры в Турции».

Главная мысль проста: цена в объявлении и деньги, которые собственник получит по итогам сделки, — разные цифры. Прежде чем принимать предложение покупателя или ждать окончания пятилетнего срока, стоит посчитать оба сценария с турецким налоговым специалистом. Так решение будет опираться на документы и реальные суммы.

Частые вопросы

Пять лет считают с даты договора купли-продажи или с даты TAPU?

Обычно — с даты регистрации права собственности в TAPU. Если готовую квартиру передали собственнику в фактическое пользование раньше, при наличии подтверждающих документов может учитываться дата такой передачи.

Можно ли вычесть расходы на продажу квартиры?

Предусмотренные законом расходы, связанные с продажей и оставшиеся за продавцом, а также уплаченные им налоги и сборы могут учитываться при расчёте дохода. Их необходимо подтвердить документами.

Когда можно индексировать стоимость покупки?

Индексация по Yİ-ÜFE возможна при соблюдении правил расчёта, если рост индекса за соответствующий период составил не менее 10%.

Необлагаемые 150 000 лир уменьшают налог?

Нет. Для доходов 2026 года эта сумма уменьшает рассчитанный доход от прироста стоимости, с которого затем определяют налог.

После пяти лет можно продать любое количество квартир без этого налога?

Такой вывод делать нельзя. При систематических покупках и перепродажах деятельность могут оценивать как коммерческую; её налогообложение рассматривают отдельно.

Источник: разъяснение Налоговой службы Турции о доходе при продаже недвижимости.