ВНЖ при покупке недвижимости: страны и цены в 2026 году

Покупка недвижимости остаётся одним из наиболее понятных способов получить основание для проживания за границей. Инвестор приобретает материальный актив, может использовать его для жизни, а в некоторых странах — сдавать в аренду или перепродать после завершения обязательного срока владения.

Однако формулировка «ВНЖ за недвижимость» часто упрощает реальные правила. В одной стране достаточно подтвердить право собственности, в другой действует минимальная стоимость объекта, в третьей разрешена только покупка новостройки. Иногда инвестор получает временный ВНЖ, иногда — постоянный статус, а в отдельных государствах недвижимость вообще перестала быть основанием для оформления резидентства.

В 2026 году среди доступных направлений особенно выделяются Турция, Греция, Кипр, ОАЭ, Грузия, Черногория и Сербия. Испания и Португалия по-прежнему интересны покупателям, но приобретение жилья там уже не открывает отдельную инвестиционную программу ВНЖ.

Все суммы в долларах и дирхамах далее переведены в евро приблизительно по курсу на 4 ноября 2026 года. При подготовке бюджета необходимо учитывать изменение валютного курса, налоги, государственные сборы, страхование, оценку недвижимости и юридическое сопровождение.

Краткий вывод: где проще получить ВНЖ через недвижимость

Турция предлагает один из наиболее сбалансированных вариантов. Для краткосрочного ВНЖ на основании собственности стоимость жилого объекта должна составлять не менее 200 000 долларов, то есть ориентировочно 179 000 евро. Квартира должна использоваться иностранцем для собственного проживания. Турецкий ВНЖ не предоставляет права свободного проживания в Евросоюзе, но позволяет легально находиться в стране, оформлять необходимые бытовые услуги и пользоваться преимуществами местного резидента.

Греция подходит инвесторам, которым важно получить вид на жительство в стране Шенгенской зоны. Основные пороги составляют 400 000 или 800 000 евро в зависимости от региона. Специальный порог 250 000 евро сохраняется для отдельных объектов, например коммерческих помещений, переводимых в жилой фонд, и охраняемых исторических зданий.

Кипр предлагает постоянный вид на жительство при инвестиции от 300 000 евро без НДС, но предъявляет дополнительные требования к доходу инвестора. При покупке дома или квартиры объект, как правило, должен относиться к первичной недвижимости.

👉 Как получить ВНЖ в Турции в 2026 году: все способы

В Дубае собственник недвижимости может претендовать на двухлетнюю резидентскую визу. Для индивидуальной собственности на актуальной странице Dubai Land Department отдельный минимальный порог не указан, а при совместном владении доля заявителя должна стоить не менее 400 000 дирхамов — около 97 000 евро. Для десятилетней Golden Visa требуется недвижимость стоимостью от 2 миллионов дирхамов, или примерно 484 000 евро.

В Грузии краткосрочный ВНЖ можно получить при владении недвижимостью дороже 150 000 долларов — примерно 134 000 евро. В Черногории после изменений, вступивших в силу 27 октября 2026 года, для граждан третьих стран применяется порог 150 000 евро. В Сербии закон не устанавливает единую минимальную стоимость объекта, однако недвижимость должна обеспечивать реальное основание для проживания.

Сербия — один из немногих европейских вариантов без установленной минимальной стоимости недвижимости для оформления временного ВНЖ. Основанием может стать зарегистрированное право собственности на квартиру или дом, пригодные для проживания. Разрешение в зависимости от обстоятельств может выдаваться на срок до трёх лет. Однако покупка даже недорогого объекта не гарантирует одобрение: заявитель должен подтвердить реальное основание для проживания, наличие средств, медицинскую страховку и соответствие недвижимости юридическим требованиям. Сербский ВНЖ не является ВНЖ Евросоюза и не предоставляет права свободного проживания в странах Шенгенской зоны.

Что необходимо сравнивать кроме стоимости квартиры

Минимальный порог программы — только один из критериев. Недорогая недвижимость не всегда означает простой и выгодный путь к резидентству.

Перед выбором страны необходимо проверить:

• какой статус предоставляется — временный или постоянный;
• на какой срок выдаётся первая карта;
• требуется ли проживать в стране большую часть года;
• можно ли включить супруга, детей и родителей;
• разрешена ли сдача объекта в аренду;
• даёт ли статус право на работу;
• необходимо ли сохранять недвижимость для продления ВНЖ;
• можно ли купить вторичный объект;
• учитывается ли кадастровая, договорная или оценочная стоимость;
• сколько составляют налоги, НДС, сборы и расходы на оформление;
• даёт ли ВНЖ перспективу постоянного проживания или гражданства;
• насколько легко будет продать объект без значительного дисконта.

Получение ВНЖ не должно быть единственной причиной покупки. Если объект расположен в слабой локации, переоценён или имеет юридические недостатки, миграционная выгода не компенсирует возможные финансовые потери.

Турция: ВНЖ при покупке недвижимости от 200 000 долларов

Иностранец, владеющий жилой недвижимостью в Турции, может подать заявление на краткосрочный вид на жительство. Для объектов, приобретённых по действующим правилам, стоимость должна составлять не менее 200 000 долларов в эквиваленте турецких лир на дату покупки.

Ключевое условие состоит в том, что недвижимость должна быть жилой и использоваться заявителем для собственного проживания. Покупка коммерческого помещения, земельного участка или квартиры исключительно для получения арендного дохода не соответствует смыслу этого основания.

👉 Гражданство Турции за инвестиции. Детальный разбор

Стоимость должна подтверждаться документами, принимаемыми миграционной службой. Поэтому нельзя ориентироваться только на цену в рекламном объявлении. До подписания договора необходимо проверить сумму, которая будет отражена при регистрации права собственности, оценку объекта и возможность зарегистрироваться по адресу.

ВНЖ не предоставляется автоматически вместе с TAPU. После оформления собственности иностранцу необходимо отдельно подать заявление, предоставить медицинскую страховку, сведения о финансовом обеспечении, подтверждение адреса и другие документы. Миграционная служба рассматривает каждое заявление индивидуально.

Если недвижимость находится в долевой собственности членов семьи, супруг и дети могут использовать её как основание при соблюдении требований к регистрации и документальном подтверждении родства. Структуру собственности желательно определить до сделки, поскольку переоформление долей после покупки потребует дополнительных расходов.

Турция особенно интересна тем, что порог ВНЖ ниже стоимости многих европейских инвестиционных программ. В Алании, Анталии, Стамбуле и других крупных рынках можно выбирать между новостройками и вторичной недвижимостью. При этом необходимо заранее проверить, открыт ли адрес для регистрации иностранцев и подходит ли объект под миграционную цель.

Не следует путать ВНЖ с гражданством за инвестиции. Для турецкого гражданства через недвижимость действует отдельный порог — 400 000 долларов, приблизительно 357 000 евро, и запрет на продажу объекта в течение трёх лет.

Греция: Golden Visa от 250 000 до 800 000 евро

Греческая Golden Visa остаётся одним из наиболее известных европейских вариантов. Инвестор получает возобновляемый вид на жительство при сохранении соответствующей недвижимости.

В наиболее востребованных регионах — Больших Афинах, Больших Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек — минимальная стоимость составляет 800 000 евро. В остальных регионах основной порог равен 400 000 евро.

Для стандартных категорий инвестиция должна приходиться на единый объект площадью не менее 120 квадратных метров. Использовать приобретённую недвижимость для краткосрочной аренды нельзя.

Порог 250 000 евро применяется не ко всему рынку. Он возможен для коммерческих или промышленных помещений, которые переводятся в жилой фонд, а также для определённых охраняемых исторических зданий, подлежащих восстановлению. Такие сделки сложнее обычной покупки квартиры: необходимо проверить назначение объекта, разрешения, сроки реконструкции и выполнение всех условий программы.

Главное преимущество Греции — статус резидента страны Шенгенской зоны. Но стоимость входа, налоги и расходы на оформление значительно выше, чем в Турции, Грузии или Черногории. Кроме того, миграционная привлекательность уже включена в цену многих объектов.

Кипр: постоянное проживание от 300 000 евро

Кипр предлагает ускоренную программу постоянного проживания при инвестиции от 300 000 евро без учёта НДС. Если приобретается дом или квартира, объект должен относиться к первичной продаже застройщика. Для некоторых других категорий, включая офисные и коммерческие помещения, могут использоваться и вторичные объекты.

Одной покупки недостаточно. Основной заявитель должен подтвердить стабильный годовой доход не менее 50 000 евро. Дополнительно требуется 15 000 евро на супруга и 10 000 евро на каждого несовершеннолетнего ребёнка, включённого в заявление.

Средства на покупку должны поступать из-за рубежа. Также проверяются отсутствие судимости, медицинское страхование и сохранение инвестиции. После одобрения необходимо соблюдать требования к пребыванию: длительное отсутствие может привести к утрате статуса.

Кипр интересен инвесторам, которым нужен долгосрочный статус и недвижимость у моря. Но реальный бюджет будет выше 300 000 евро из-за НДС, сборов, расходов на оформление и требований к подтверждённому доходу.

ОАЭ: двухлетняя резиденция и десятилетняя Golden Visa

В ОАЭ правила зависят от эмирата и выбранной программы. Наиболее понятные условия действуют в Дубае.

Dubai Land Department предоставляет собственнику недвижимости возможность оформить двухлетнюю инвесторскую резидентскую визу. При индивидуальной собственности актуальные условия сервиса не содержат отдельного минимального порога стоимости. При совместном владении доля каждого заявителя должна составлять не менее 400 000 дирхамов, или около 97 000 евро.

👉 Турция или Дубай: где выгоднее инвестировать в недвижимость

Это условие нельзя автоматически переносить на все эмираты и любые объекты. Перед покупкой необходимо подтвердить соответствие недвижимости конкретной услуге, форму регистрации, готовность объекта и возможность оформления визы.

Для десятилетней Golden Visa требуется недвижимость стоимостью от 2 миллионов дирхамов — приблизительно 484 000 евро. Допускается один или несколько объектов. В отдельных случаях может использоваться ипотечная недвижимость, если банк подтверждает требуемую оплаченную сумму.

Дубай привлекает развитым арендным рынком, международным авиасообщением и деловой инфраструктурой. Однако резидентство ОАЭ не даёт права проживания в Евросоюзе или Шенгенской зоне. Необходимо также учитывать ежегодные расходы на обслуживание комплекса, медицинское страхование и стоимость продления документов членов семьи.

Грузия: краткосрочный ВНЖ от 150 000 долларов

В Грузии собственник недвижимости стоимостью более 150 000 долларов, приблизительно 134 000 евро, может претендовать на краткосрочный вид на жительство. Сельскохозяйственная земля для этого основания не подходит.

Стоимость подтверждается заключением сертифицированного оценщика. Поэтому цена, указанная в договоре, сама по себе не гарантирует соответствие требованию. Если оценочная стоимость окажется ниже установленного порога, заявление может не соответствовать условиям программы.

В заявление могут включаться супруг и дети. Статус продлевается при сохранении основания и выполнении актуальных миграционных требований.

При недвижимости стоимостью более 300 000 долларов, около 268 000 евро, может применяться инвестиционное основание. Оно отличается требованиями к документам и последующему подтверждению инвестиции.

Грузия интересна относительно невысоким порогом и простотой повседневной адаптации. Но местный ВНЖ не является европейским или шенгенским статусом, а рынок отдельных курортных проектов может быть перегрет. Особенно внимательно следует оценивать обещанную доходность апарт-отелей и объектов с обязательным управлением.

Черногория: новый порог 150 000 евро

До недавнего времени право собственности в Черногории позволяло запрашивать временное проживание без установленной законом минимальной стоимости. В 2026 году правила изменились.

Для граждан государств, не входящих в ЕС, Европейскую экономическую зону и Швейцарию, применяется минимальная стоимость недвижимости 150 000 евро. Изменения вступили в силу 27 октября 2026 года. Стоимость подтверждается предусмотренными законодательством документами, включая налоговую оценку сделки.

Временный ВНЖ обычно оформляется на ограниченный срок и требует продления при сохранении основания. Покупка недвижимости не предоставляет автоматически право на работу и не делает владельца резидентом Евросоюза.

Черногория может быть интересна для сезонного проживания у моря, но её рынок заметно меньше турецкого. При покупке необходимо особенно внимательно оценивать ликвидность, подъезд, инфраструктуру, разрешения на строительство и возможность дальнейшей перепродажи иностранцу.

Сербия: недвижимость без фиксированного минимального порога

В Сербии владение недвижимостью является самостоятельным основанием для временного проживания. Законодательство не устанавливает единую минимальную стоимость квартиры или дома.

Это не означает, что для ВНЖ подходит любой формальный объект. Недвижимость должна обеспечивать реальное место проживания, право собственности необходимо зарегистрировать, а заявитель должен подтвердить законность пребывания, финансовое обеспечение и медицинскую страховку.

В зависимости от основания разрешение может выдаваться на срок до трёх лет. Право на работу определяется отдельно и отражается в документе иностранца. После трёх лет непрерывного законного временного проживания может возникнуть возможность подать на постоянное проживание при соблюдении всех требований.

Сербия привлекательна отсутствием формального инвестиционного порога. Однако покупателю следует заранее проверить юридический статус здания: на рынке встречаются объекты с незавершённой легализацией или неполными регистрационными данными.

Испания и Португалия: покупка жилья больше не даёт Golden Visa

Испания прекратила выдачу инвестиционных виз, включая программу для покупателей недвижимости стоимостью от 500 000 евро, с 3 апреля 2025 года. Переходные положения сохраняются для части заявителей, подавших документы ранее, и владельцев действовавших разрешений. Новая покупка квартиры в 2026 году сама по себе не создаёт основания для ВНЖ.

В Португалии недвижимость также исключена из программы инвестиционного проживания. Действующие варианты Golden Visa связаны с другими видами вложений, но не с прямой или косвенной покупкой жилья.

И в Испании, и в Португалии иностранец может приобрести недвижимость и использовать её как место проживания. Однако для легализации потребуется другое основание: финансово независимый статус, предпринимательство, удалённая работа, трудовой контракт или семейные обстоятельства.

Какую страну выбрать покупателю

Если нужен понятный рынок курортной недвижимости, возможность жить у моря и более доступный порог по сравнению с большинством европейских программ, стоит рассматривать Турцию. Для покупателей RFA Estate особенно понятна Алания: здесь большой выбор квартир, сформированный рынок вторичной недвижимости и развитая городская инфраструктура.

Если приоритетом является ВНЖ в Шенгенской зоне, основным вариантом среди рассмотренных стран становится Греция. Но инвестору потребуется существенно больший бюджет и более строгий отбор объекта.

Кипр подходит тем, кто хочет сразу ориентироваться на постоянный статус и может подтвердить достаточный зарубежный доход.

ОАЭ интересны предпринимателям и инвесторам, которым важны международная деловая среда, арендный рынок и длительная Golden Visa при бюджете от 2 миллионов дирхамов.

Грузия, Черногория и Сербия предлагают более доступные основания, однако их ВНЖ не заменяет европейский резидентский статус. Решение должно зависеть не только от цены входа, но и от того, где семья действительно собирается жить.

Дополнительные расходы при оформлении ВНЖ

Минимальная стоимость недвижимости не равна полному бюджету сделки. Покупателю могут потребоваться средства на:

• налог при переходе права собственности;
• НДС при покупке новостройки;
• услуги оценщика;
• государственные и регистрационные сборы;
• перевод и нотариальное заверение документов;
• апостиль документов о браке и рождении детей;
• медицинское страхование;
• юридическую проверку недвижимости;
• оформление ВНЖ для каждого члена семьи;
• ежегодное обслуживание комплекса;
• обязательный ремонт или реконструкцию;
• продление карты резидента.

К стоимости объекта разумно добавлять резерв не менее 5–10%, а для недвижимости с НДС, реконструкцией или сложной юридической структурой — рассчитывать расходы индивидуально.

Основные риски покупки недвижимости ради ВНЖ

Главная ошибка — сначала купить объект, а затем проверять, подходит ли он для оформления статуса. Правильная последовательность обратная: сначала определяется миграционная цель, затем проверяются требования программы и только после этого выбирается недвижимость.

Необходимо учитывать, что:

• владение квартирой не гарантирует одобрение заявления;
• заявленная продавцом цена может не совпадать с официальной оценкой;
• адрес может не подходить для регистрации;
• объект может иметь обременения или строительные нарушения;
• продажа недвижимости способна привести к утрате ВНЖ;
• право проживания не всегда включает право на работу;
• ВНЖ одной страны не означает право жить в других государствах;
• правила могут измениться между внесением аванса и подачей заявления.

В договоре желательно предусмотреть последствия, если объект не соответствует заявленным юридическим или миграционным характеристикам.

Мнение RFA Estate

Недвижимость следует выбирать так, чтобы она сохраняла ценность независимо от миграционной программы. Хороший объект должен подходить для жизни, иметь понятную рыночную цену и оставаться востребованным при перепродаже.

👉 Недвижимость для получения ВНЖ Турции в каталоге RFA Estate

С этой точки зрения Турция предлагает важное преимущество: покупатель может выбирать не только объект под формальный порог, но и полноценную квартиру в сформированном городе. В Алании востребованность зависит от района, расстояния до моря, качества комплекса, планировки, состояния квартиры и ежемесячного айдата.

Если основной целью является ВНЖ, RFA Estate рекомендует ещё до внесения задатка проверить стоимость объекта, TAPU, назначение недвижимости, возможность регистрации по адресу и актуальные требования миграционной службы. Обещание продавца «эта квартира подходит для ВНЖ» не заменяет документальную проверку.

Чек-лист покупателя

Перед покупкой недвижимости для ВНЖ необходимо:

• определить страну и требуемый тип резидентства;
• проверить актуальный минимальный порог;
• уточнить, какая стоимость учитывается официально;
• узнать, подходит ли вторичная недвижимость;
• проверить возможность включения семьи;
• выяснить требования к доходу и страховке;
• проверить обязательный срок владения;
• уточнить ограничения на аренду;
• проверить право на работу;
• рассчитать налоги и дополнительные расходы;
• провести юридическую проверку объекта;
• оценить ликвидность и потенциальную цену перепродажи;
• получить подтверждение миграционного специалиста до внесения задатка.

Вопросы и ответы

В какой стране самый доступный ВНЖ при покупке недвижимости?

Среди рассмотренных направлений Сербия не устанавливает единого минимального порога, а в Дубае для индивидуальной собственности на актуальной странице сервиса не указана минимальная стоимость двухлетней визы. Однако это не означает автоматического получения ВНЖ за дешёвый объект. В Грузии порог составляет более 150 000 долларов, в Черногории — 150 000 евро, в Турции — от 200 000 долларов.

Даёт ли покупка квартиры в Турции автоматический ВНЖ?

Нет. Недвижимость создаёт основание для подачи заявления, но решение принимает миграционная служба. Объект должен соответствовать требованиям, а заявитель — предоставить полный комплект документов.

Можно ли сдавать квартиру, по которой оформлен ВНЖ в Турции?

Основание предполагает использование жилой недвижимости собственником для проживания. Если квартира фактически сдана другому лицу, это может противоречить заявленной цели пребывания. Для инвестиционной аренды лучше заранее рассматривать отдельный объект.

Где можно получить ВНЖ Шенгенской зоны через недвижимость?

Из рассмотренных стран действующая недвижимостная Golden Visa сохраняется в Греции. Турция, ОАЭ, Грузия, Черногория и Сербия не предоставляют шенгенский статус.

Можно ли получить ВНЖ Испании при покупке квартиры?

С 3 апреля 2025 года Испания прекратила программу инвестиционных виз. Покупка недвижимости в 2026 году не является самостоятельным основанием для нового ВНЖ.

Нужно ли постоянно жить в стране после получения ВНЖ?

Правила различаются. Некоторые инвестиционные программы не требуют постоянного проживания, тогда как другие предполагают реальное использование недвижимости и сохранение регистрации. Требования также влияют на возможность последующего постоянного проживания или гражданства.

Можно ли продать квартиру после получения ВНЖ?

Продажа объекта обычно прекращает основание, если недвижимость не заменена другой допустимой инвестицией. Конкретные последствия зависят от страны и типа разрешения.

Какая страна выгоднее — Турция или Греция?

Турция подходит покупателям с меньшим бюджетом, которым важны собственное проживание, курортная инфраструктура и большой выбор объектов. Греция требует более высокой инвестиции, но предоставляет статус резидента страны Шенгенской зоны. Выбор зависит от цели, а не только от стоимости квартиры.

Официальные источники

👉 Enterprise Greece — условия Golden Visa
👉 Миграционный департамент Кипра — постоянное проживание для инвесторов
👉 Dubai Land Department — двухлетняя резидентская виза инвестора
👉 Агентство развития государственных сервисов Грузии — виды на жительство
👉 Государственный портал Сербии — временное проживание