Как сдать квартиру в Турции

Одна из стратегий инвестиции в рынок жилой недвижимости Турции предполагает использование ваших апартаментов для сдачи их в найм на условиях краткосрочной или долгосрочной аренды. Такое использование предполагает получение пассивного дохода, которым вы можете распорядиться по своему усмотрению. Поэтому сдать квартиру в Турции в аренду для многих – это возможность обеспечения себе дополнительной пенсии, и на побережье Средиземного моря проживает достаточное количество пенсионеров, ставших независимыми от получения денег от своего государства. Особенно это актуально для русских, ведь пенсия в России вряд ли позволит свести концы с концами большинству людей, отработавших на предприятиях почти всю свою жизнь.

Инвестиционная привлекательность рынка местного жилья характеризуется теплым климатом, близостью к морю, особенно если мы говорим про регион Аланья, и лояльностью местного законодательства, позволяющего иностранцам покупать объекты жилой недвижимости и сдавать их в аренду. Многие делают это, не озаботившись изучить местные законодательные нормы, чем подвергают себя опасности получить значительный штраф от местных властей или даже быть депортированными за пределы этой гостеприимной и законопослушной страны. Поэтому, каждый инвестор, конечно, должен рассматривать для себя возможность не только владеть апартаментами на берегу Средиземного моря, но и иметь возможность сдавать их на короткий или длительный срок для того, чтобы в свое отсутствие в Турции, недвижимость продолжала приносить доход.
Когда мы говорим о сдаче в аренду жилья, мы должны предполагать две стратегии, которые можно здесь использовать. Первая – это сдача на короткий срок, которым здесь считается срок от 1 недели, вторая – сдача на длительный срок, от 6 месяцев. Посуточная аренда законодательно запрещена на побережье вообще. Это разрешается делать только в том случае, если количество предлагаемых в аренду апартаментов превышает 30, и владелец недвижимости имеет специальную лицензию, то есть таким образом власти защищают местный гостиничный рынок. Конечно, предложения посуточной аренды на рынке встречаются, но это владельцы делают на свой страх и риск.

Если вы предполагает для себя реализацию одной или другой стратегии, то перед выбором для себя объекта инвестирования, прежде всего, следует присмотреться к месту. Как правило для краткосрочной аренды отдыхающим, посещающим Турцию в летний сезон, не важен этаж, на котором будут расположены их апартаменты. Поэтому всем инвесторам, которые приходят к нам с подобным запросом, мы рекомендуем покупать квартиру планировкой 1+1 на самом нижнем этаже, что предполагает самую невысокую стоимость, но не существенно отражается на месячной ставке аренды на рынке.

Опыт показывает, что самое главное, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры под аренду это даже не близость от моря, а разнообразие возможностей инфраструктуры объекта. Любой объект недвижимости в Аланье имеет пешую доступность до моря, но не каждый обладает бассейном большой площади для того, чтобы комфортно проводить время днем, и детскими площадками, на которые можно отправить играть детей, освободив тем самым себя для непринужденного отдыха.

Ваш постоялец, независимо от того, как часто он намерен посещать морской берег, обязательно обратит внимание на расстояние от вашего дома до моря, и поэтому мы рекомендуем для аренды выбирать апартаменты в домах, расположенных не далее 1 километра от берега Средиземного моря, и обязательно указывать это в рекламных объявлениях.

Для расчета сезонной аренды обычно мы используем период 5 месяцев, с мая по сентябрь, это время, когда на побережье прилетают наибольшее количество туристов, и стоимость аренды вырастает в полтора-два раза. Многие арендодатели поступают именно так. Получают доход от аренды за летние месяцы, а потом живут на заработанные деньги в осенне-зимний сезон.

Долгосрочная аренда предполагает срок от 6 месяцев, и такие постояльцы в большинстве случаев заинтересованы в получении вида на жительство, ведь если мы говорим про апартаменты для русских, то правила безвизового въезда разрешают находится на территории Турции не более 60 дней в течение полугода. Цена на долгосрочную аренду, как правило, ниже цены «высокого сезона», но более низкая цена избавляет владельца от поиска новых жильцов, частой уборки и реновации своего жилья.

Любой срок аренды предполагает заключение договора аренды, но в случае долгосрочной он является обязательным, ведь для получения вида на жительство вашему постояльцу потребуется нотариально заверенный договор для предоставления его в иммиграционную службу. На длительный срок чаще всего снимают жилье студенты, семьи с детьми, приехавшие на временную работу в регион сотрудники территориально распределенных по Турции компаний. Этим людям необходима близость городской социальной инфраструктуры: детские сады, школы, другие государственные учреждения. Часто при долгосрочной аренде владельцу жилья целесообразно перевести на постояльца счета за пользование электричеством и водой, в Турции это возможно для того, чтобы арендатор сам нес ответственность за своевременность оплаты счетов за потребление ресурсов.

В договоре аренды стороны указывают срок заключения договора, размер ежемесячной платы, а также права и обязанности каждой из сторон. К примеру, даже наличие детей или домашних животных также лучше заранее прописать в договоре, чтобы потом у вас не возникло недоразумений. В договоре фиксируется ответственность арендатора за порчу и сохранность имущества арендодателя. Перед началом проживания целесообразно объяснить арендатору правила проживания в жилом комплексе. К примеру, как и в какое время можно пользоваться бассейном, спортивными площадками, сауной и так далее.

В Турции есть традиция сдавать жилье в аренду без мебели, и многие местные жители с удовольствием этим пользуются, перевозя мебель из одной квартиры в другую, но наличие мебели повышает стоимость аренды в среднем на 15-20%%.

В договоре обязательно должен быть указан адрес, по которому будет проживать арендатор, и на сторону арендодателя возлагается обязанность о регистрации арендатора по этому адресу. Это обязательно при долгосрочной аренде для получения вида на жительства, но многие забывают сделать это при договоре краткосрочной аренды несмотря на то, что это стало обязательным с 2017 года и может быть основанием для довольно высокого штрафа. Также важно при заключении договора составить акт приема передачи имущества переданных в аренду апартаментов, чтобы исключить возможность недопонимания с любой из сторон.

Лучший способ избежать всех проблем, связанных с поиском арендаторов, клинингом и заключением договоров, это заключить договор с профессиональным агентством недвижимости, которое имеет достаточный опыт в ведении такого рода бизнеса. Именно так и поступает большинство арендаторов на побережье, хотя некоторые предпочитают делать это самостоятельно в надежде на больший доход, хотя это не очевидно. При заключении договора аренды агентство получает от арендатора плату в размере оплаты первого месяца аренды, депозита в качестве гарантии повреждения имущества в размере месяца оплаты, а также свой заработок-комиссию в размере одного месяца оплаты.

При заключении долгосрочных договор арендодатели последнее время стали требовать оплату авансом сразу же всего срока аренды, но это не популярная мера, которая со временем себя наверняка изживет. При этом агентство недвижимости, которое приняло на себя обязанности управления вашим объектом недвижимого имущества, ежемесячно рассчитывается с собственником, где бы собственник не находился.

Что касается стоимости аренды жилья, то турбулентность 2022 года внесла серьезные коррективы и, если еще в 2021 году считалось нормальным снять квартиру 1+1 в близости 1 км до моря за 300 евро в месяц, то события последнего времени показывают, что это сложно сделать уже и за 800 евро. Причем все больше арендодателей требует оплаты сразу же всего срока аренды. Хочется верить, что рынок придет в норму и установит новые стабильные цены на аренду в следующем году.

Необходимо отметить, что некоторые застройщики современных жилых комплексов класса «премиум» и «люкс» предлагают покупателям услуги собственной управляющей компании, в обязанности которой входит сдача ваших апартаментов в аренду и обеспечением вам гарантированного дохода в размере 5-6% годовых в евро. Безусловно, это очень удобно, если не обращать внимание на более высокий доход, который вы сможете получить, сдавая квартиру в найм через агентство недвижимости или самостоятельно.

Следует понимать, что сдача своей недвижимости в Турции в аренду является источником вашего дохода на территории этой страны и, соответственно, возлагает на вас обязанности оплачивать подоходный налог. Ставка налога зависит от размера вашего дохода и платиться один раз в год. Налогооблагаемой базой для расчета подоходного налога является ваш чистый доход за вычетом расходов, которые вы несли на эксплуатацию объекта, поэтому не следует выбрасывать чеки, если вам приходилось делать ремонт из заменять бытовую технику.

Базовая ставка для исчисления налога при доходе до 10.000 турецких лир — 15%, от 10.001 до 25.000 турецких лир – 20%, от 25.001 до 58.000 тысяч турецких лир – 27%, и самая высокая ставка 35% при вашем доходе более 58.000 турецких лир. Если сдать в аренду недвижимость в Турции от юридического лица, то вы заплатите фиксированную ставку в размере 20% от дохода, что при больших доходах делает целесообразным оформлять сделки через зарегистрированную на территории Турции компанию.

Налоговая декларация подается в срок с 1 по 25 марта каждого года за каждый предыдущий календарный год.